最近频繁见诸媒体的房地产暴雷，使得国内房产投资人越来越谨慎。今年以来，美股，港股，A股都经历了大幅波动。有些投资人的眼光转而望向了海外房产市场。此刻，全球性的经济衰退是否即将来临，是大家关心的话题。那么，经济衰退期，投资海外成熟市场的房产是一个好的选择吗？
衰退的标志是经济萎缩。人们在可自由支配的购买上将花费更少的钱，更专注于必需品。公司可能会放慢招聘速度或开始裁员，以便降低成本。面对经济的不确定性，股价可能会下跌。
虽然情况并不乐观，但当经济放缓时，成熟市场的房地产可以为投资者提供一些稳定性。如果您正在寻找经济衰退中的市场替代方案，那么三个主要因素可以使海外成熟市场的房地产投资成为一个不错的选择：
-与股票的相关性低。
从历史上看，房地产与股票市场的相关性较低。这意味着，即使股市因经济衰退而波动加剧，房地产市场的大幅跌价的情况也很少。
-人们仍然需要住房。
即使在经济不景气的时候，人们仍然需要一个地方居住。如果在经济衰退期间对出租物业的需求保持稳定甚至上升，并且可供出售的住房供应有限，那么房地产投资者就可以更好地依靠稳定的租金收入流。
-经济衰退创造了更好的交易机会。
经济衰退不会自动发生在房价下跌之前。但如果经济衰退导致炙手可热的房地产市场降温，这可能会为投资者提供以折扣价购买出租物业的机会。
如果经济衰退导致滞胀，房地产也可以作为对冲通胀的工具。滞胀的特点是高通胀和高失业率。房地产价格往往跟上消费者价格上涨的步伐，使其成为更具抗通胀性的投资。
如果您有兴趣在经济衰退期间开始进行房地产投资，首先要考虑的是哪些类型的房产最适合您。购买出租型物业可能是一个显而易见的选择。只要您能够留住租户，出租房产就可以在经济衰退期间产生收入。
您可以考虑不同类型的出租物业，包括：
- 小户型Studio；
- 小别墅；
- 一居室，两居室公寓
您可以出租的单位越多，您将会获得的租金收入就越多。但是更多的资产可能意味着更高的维护成本和更多的责任。您可以聘请物业经理为您监督您的租金，但您必须向他们支付费用，这可能会降低您的利润。
在经济衰退期间，不仅仅是住宅房地产也可能是一个不错的选择。某些类型的商业地产，例如仓库空间和农田，在经济低迷时期可能会继续表现良好。与住房一样，在经济衰退期间，人们仍然需要小麦和玉米产品等基本商品，这些都是农田投资可以用来生产的东西。
平价学生公寓和高级服务式公寓也可以是很好的投资，因为学生在上学期间仍然需要一个住所。而人口老龄化意味着对高级住房的需求不太可能很快消失，无论是否发生衰退。
经济衰退期间的房地产投资技巧
如果您有兴趣探索经济衰退中的房地产投资，请记住以下三个有用的提示：
考虑位置。位置始终是选择房地产投资的重要因素。如果您正在寻找出租物业，请了解该地区并了解整个市场的温度。理想情况下，您应该在需求高的地区寻找出租物业投资，并且租金可以让您保持您所寻求的利润率。
权衡现金流。现金流量是指从租金收入中扣除费用后您口袋里的钱。在经济衰退期间，可能有必要保留更多的现金储备来支付费用，尤其是在通货膨胀率居高不下的情况下。
比较融资方案。如果您需要为投资物业融资，请密切关注利率和贷款选择。经济衰退开始时利率可能会开始上涨，然后随着央行调整利率政策以鼓励支出和借贷而下降。借款的时间可能会对整体贷款成本产生很大影响。